ENSAYO DE ORQUESTA EN EL GOBIERNO

Confirmado: los tarifazos pegan en el éxito UVA

Desde el 10/12/2015, Urgente24 advirtió sus diferencias con las decisiones de política económica de Mauricio Macri, comenzando por su decisión de no enunciar ningún plan económico y no transparentar el desastre recibido. Lamentablemente, Urgente24 no se ha equivocado ni siquiera cuando advirtió que los UVA podían terminar convertidos en la Circular 1050 del siglo 21.

N. de la R.: En el filme clásico de Federico Fellini, cada músico de una orquesta sinfónica ensaya individualmente con su instrumento y hasta que llega el director generan un sonido ensordecedor e ininteligible. En el caso de la gestión económica actual no se distingue esa batuta y se volvió a armar un zafarrancho como consecuencia de indiscriminados aumentos de los precios regulados, que hasta llevan a zona de riesgo a la propia “joyita”: los créditos hipotecarios con cláusula UVA. Sucedió que nada más que luz y gas aportaban 1,2% a la inflación de diciembre, cuando se autorizó sendos 6% a combustibles y prepagas, con lo que 2017 se iría bastante más allá del 23%. Federico Sturzenegger ya había levantado la barrera monetaria del Banco Central y la tasa de interés, con lo que determinó que la conjunción que da forma a la Unidad de Valor Ajustado (UVA), por la que indexan los nuevos planes de financiación de viviendas, trepe 10%. Si un logro había aquilatado Cambiemos, en el último año preelectoral, fue que los créditos hipotecarios crecieron 77% y devolvieron la esperanza a por lo menos 2 millones de inquilinos de acceder al techo propio pagando algo parecido a un alquiler. Pero, ahora, desde adentro del propio gobierno, se activó la inflación, lo cual se hace sentir no sólo en la cuota más elevada. En la práctica, achicará el monto que otorgan los bancos en cada operación, porque al aumentarse la mensualidad se afecta el límite vigente del 25% de los ingresos familiares. El éxito de la financiación UVA entra de este modo en un cono de sombra: menos cobertura, mayor cuota y, para colmo, un m2 de los inmuebles que subió más del 13% en los últimos 12 meses para los que son a estrenar, y hasta 16,5% en los usados. La buena noticia es que en el gabinete parece que alguien se dio cuenta, le hizo reconocer al ministro de Hacienda Nicolás Dujovne que la inflación era más alta que lo esperado e hizo que Aranguren rebobine el aumento de la electricidad y hable con Sturzenegger sobre hasta dónde subir la tasa.

La gota del aumento del 6% que acaban de aplicar YPF y Shell a las naftas termina de rebalsar el vaso tipo florero de la inflación. Por más que “alguien” haya ordenado al ministro de Energía, Juan José Aranguren, que el jueves reuniera al equipo para reconsiderar el cuadro tarifario de la electricidad, a fin de atenuar y “gradualizar” el impacto sobre el Índice de Precios al Consumidor, las consecuencias son irreversibles y la pauta monetaria es nuevamente desbordada. Y equivocarse por 2do. año consecutivo en la pauta inflacionaria daña la credibilidad del rumbo de la Administración Macri.

Antes de que saliera el alza en los surtidores, Aranguren admitió en una conferencia de prensa que el gobierno espera un 1,2% de piso en la inflación en el último mes del año por las subas de tarifas, sin tener presente el 6% autorizado por la Secretaría de Comercio a la medicina prepaga.

Pero hubo un daño mucho mayor que afecta uno de los pocos capitales políticos que el gobierno había cosechado con la clase media: los créditos hipotecarios con cláusula UVA.

Ya el antídoto de aumentar las tasas que el Banco Central, según reconoció su propio jefe, Federico Sturzenegger, aplicó para dar cabida a los tarifazos en las expectativas del mercado, empezó a trasladarse al sistema financiero y algunas entidades ya lo pusieron en práctica.

Ya la tasa de plazo fijo minorista ganó 1,3 punto porcentual en noviembre y la de los préstamos personales 1 punto, pero además por cada punto que suba la tasa de interés que los bancos adosan al indexador UVA el costo del crédito hipotecario y prendario cuyas cuotas se ajustan base inflación, subirá un 10% promedio, según la estimación difundida por el diario La Nación, que aporta un dato más significativo extraído del mercado: la barrera de acceso a esos préstamos subirá casi 20%, considerando los ingresos necesarios para calificar para el monto más accesible.

El hallazgo de la UVA para financiaciones de largo plazo, como la de la vivienda, venía viento en popa hasta que el fracaso en el control de la inflación, asumido por los propios funcionarios, como el comunicador Nicolás Dujovne, le propinó un sosegate: desde su lanzamiento en marzo de 2016 hasta el 30 de noviembre la evolución del valor de la UVA se había incrementado 48%, al pasar de $14,05 a $20,86.

El año pasado, desde mayo a diciembre (8 meses), creció 20,2% versus 17% que lo hizo el IPC del INdEC, y en los primeros 9 meses de 2017 acumuló 17% contra 17,5% del indicador oficial. Al haberse desacelerado un poco comparativamente inflación, la brecha se había acortado.

El medidor oficial marcó que el salario, más el público que el privado, le empató a UVA en el mismo lapso de 2016, de modo que los “pioneros” en el endeudamiento familiar hipotecario salieron estadísticamente “hechos”.

En el período preelectoral 2017, hasta fin de setiembre, la remuneración que sigue el INdEC le sacó de ventaja al indexador crediticio entre 4 y 6,7 puntos porcentuales, con la ayuda del sostenimiento del poder adquisitivo en paritarias pero porque hubo una leve baja de la inflación.

Si bien la hipótesis del gobierno es que el año que viene los sueldos sean acomodados en una “cuerda” del 10%, la perspectiva de IPC que deja este final de año con precios regulados desatados, desde las áreas de Energía, de Producción y del BCRA (la tasa), apunta a que la carrera inflacionaria de 2018 tendrá a la UVA como vencedora, o sea que las cuotas de los créditos hipotecarios, prendarios y personales que se ajustan por ese indexador se alejarán del alcance del deudor.

A esta altura, tampoco los bancos se muestran tan eufóricos como en los meses anteriores por seguir expandiendo los préstamos a las personas, a los que venían aplicando excedentes de liquidez que anteriormente les dejaba la política orientada a colocar los fondos en el Estado.

La retribución negativa a los plazos fijos en comparación con la que el BCRA asegura semanalmente a las Lebacs, más el explosivo crecimiento del 77,4% en los últimos 12 meses que tuvo la demanda de créditos hipotecarios, les plantea a los bancos un descalce de la liquidez ante el lento recupero con las cuotas a tan largo plazo y los ha vuelto más restrictivos.

El cálculo del 10% de incremento del UVA que se hizo en la nota publicada por La Nación toma en cuenta el crédito a 30 años) y un monto promedio desembolsado de $ 1 millón (US$ 56.600 al tipo de cambio actual), en lo que asumen fuerte incidencia también el alza de las tasas de interés que cobran las entidades, que irá del 1,5 punto a los 3 puntos, según cada caso.

No muchos interesados en solucionar su problema habitacional y que para ello hayan se deciden a tramitar un crédito hipotecario indexado conocen los pormenores del sistema de ajuste, por ejemplo, que el valor de una UVA equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un m2 en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y Litoral, ponderados por su población, y que esta unidad de medida se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Pero se fijan en la cuota mensual de arranque, que en la mayor parte de los créditos para cubrir la compra de un monoambiente o 2 en alguna zona urbana promedio en cuanto al valor del metro, y se irá de $ 4.90 a $ 5.368.

Accesibilidad afectada

Aunque existe el mecanismo de ampliar el plazo cuando se va por arriba del porcentaje que debe ocupar en los ingresos familiares, la cuenta que saca el interesado es cuánto le tocará pagar dentro de un año y los siguientes. Suponiendo que la inflación sea del 14% en 2018 y, según el propio presidente del Banco Central, la normalización tarde 5 años, linealmente, si entra con $5.368 se le irá a cerca de $6.200, al igual que sería en el caso de un alquiler.

Ese razonamiento determinó que, desde que fueran lanzados, se hayan otorgado aproximadamente $35.700 millones de créditos hipotecarios en UVA.

Nominalmente, los montos entregados de esas líneas crecieron 77,4% en un año y según el BCRA ocupan el 90% de las hipotecas bancarias y vienen siendo extendidas a prendas y préstamos personales: ambos sumaban a fines de octubre unos $16.000 millones.

El escalón que saltaron la inflación y las tasas, que se realimentan mutuamente, elevan la barrera de acceso al préstamo hipotecario, tomando en cuenta que la cuota no puede ser mayor al 25% del total de ingresos acreditados por el solicitante.

El analista financiero Cristian Buteler explicó al matutino que "si se toma el caso del banco Nación, el incremento de la tasa hace que el ingreso mínimo que se necesita demostrar para calificar a ese crédito, tomando como base uno de un millón de pesos, suba de $17.962 a $21.493 por mes, es decir, alrededor del 20%". Es consecuencia de que “con una UVA que vale $ 20,83 (la vigente al último jueves) un millón equivalía a una cuota mensual de 215,58 UVA con la tasa al 3,5%, y con la del 5% equivale a una de 257,72", aclaró.

De todos modos, la entidad oficial se apresta a subir la tasas pero para los nuevos trámites, no para los 100.000 que tiene en carpeta.

Los créditos hipotecarios a tasa variable habían permitido reducir hasta un 60% los ingresos exigibles respecto de los de tasa fija, lo mismo que la cuota inicial, lo cual amplió el universo de familias que pueden acceder a la financiación bancaria de una vivienda.

Para los que analicen gestionar el crédito hipotecario, las referencias habrán cambiado.

La cuota arranca más alta, la inflación no cede en la medida de lo esperado (Dujovne dixit), la exigencia de ingreso familiar es mayor y los precios del m2 de los inmuebles urbanos se encarecieron más del 13% en los últimos 12 meses, en el caso de los a estrenar, y hasta 16,5% los de los usados.

Precisamente, la revaluación inmobiliaria que hizo el mercado fue producto de que se activaron muy rápido las ventas por la disponibilidad de financiamiento accesible y no hubo un crecimiento ni parecido en la oferta de nuevos. La reactivación generalizada en el sector apenas había empezado hace entre 60 y 90 días y otra vez sopa: se ajustó por precio.

Datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires dan cuenta que una porción de ese incremento derivó de la mayor demanda de créditos hipotecarios: en la Ciudad de Buenos Aires ocupan la 4ta. parte de escrituras formalizadas, frente al 11,7% de hace un año.

Dejá tu comentario